カテゴリ:中古物件購入リフォーム その1( 16 )
電気配線工事!
なんだか配線がごったがえしています!

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ケーブル数を数えてみると、10本以上

グレーの配線がFケーブル、青色がLANケーブル
オレンジ色がCD管です。


今回のリフォームでは、照明器具を多く採り入れる計画です。
スイッチを全てこの部分に集中させるために、壁の中は
この有様です。


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ボードを張るときに、間違って配線にビスを打たないように
注意しなくては!!
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by trust555 | 2008-02-24 15:52 | 中古物件購入リフォーム その1
工事開始!
リフォーム工事では、最初に必ずと言っていいほどに
行う作業が

解体工事

です。

壊すことの出来ない壁や、電気配線・給水管などが
壁の内部に埋設されていることもありますので注意が必要!

また「できるだけ現状の造作物を活用する

ということを考えながら、解体作業を行うことがポイントです。

使えるものは使え」ということです。

解体して出るゴミの処分費というのは、今ものすごく高い!

それと基本的にもったいないということです。

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今回も、壁の一部や床の下地等は壊さずに、重ね貼りをするなどの工夫をしています。

こういうところで、ちょこっとずつ、コスト削減と工期短縮をしていきます。
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by trust555 | 2008-02-17 18:20 | 中古物件購入リフォーム その1
リフォーム準備2(管理規約の確認)
ここ重要です。

リフォームプランを検討している段階で、
重要なことに「管理規約」を確認する必要があります。
集合住宅には、集合住宅の法律ともいえる「管理規約」が必ず定めらています。
特に注意する事項が、

「床の防音規定」

です。
集合住宅では、近隣住戸が密接しているため騒音対策として、床の仕上げ材の制限があります。多くの場合は、、

「LL45(LL40以上)の防音性能を有するフローリングのこと」

という決まりです。

一般に、建材メーカーが製造する防音フローリングの性能は日本工業規格(JIS)に基づいて測定され、遮音等級をL値で表現されます。
L値は小さいほど遮音効果が高く、LLと説明されている場合、それは軽量床衝撃音の遮音等級を指しているものです。
http://www.trust-reform.com/used_reform/index3.html
(こちらも参考に)

肝心なことは、自然素材である無垢材フローリングに、遮音性能を有する建材が存在しないということです。よって、遮音マットを下部に敷設したり、置床工法といった施工で遮音性能を保ちます。が、現在では遮音マットはL-45相当のものしか製造されていないため、マンションで防音規定がL-45以上ではないと、無垢フローリングの工事ができないのです。

よって、フローリングが絶対条件と検討されている方は、マンション購入の前に
リフォームの管理規約の確認がとても重要です。
マンションによっては、フローリングが全面禁止という規約もあるくらいですから。

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今回の場合、無垢フローリングは最重要項目でもありましたので
事前に確認をしておきました。

LL45以上の防音規定とのことでありましたのでOKです。
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by trust555 | 2008-02-10 11:05 | 中古物件購入リフォーム その1
リフォーム準備1(リフォームプランニング)
物件の詳細は下記の通りです。

・専有面積70平米
・間取り3LDK
・築年数 11年
・壁(PC)構造
・6階建ての6階

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内見をしたところ、10年前に流行したダークオーク色の内装でした。
落ち着いた感じはありますが、少し暗い印象です。
設備機器は比較的にきれいに使用していたようでまだ使えそうです。

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現地確認の結果と要望を再確認したところで
今回のリフォームテーマを決めました。

「ホームパーティを楽しめる空間」
「できるだけシンプルな空間」


です。

具体的には
・対面式キッチン
・広いLDK
・造りつけ収納の工夫
・自然素材をふんだんに


などを考慮しプランニングを行いました。
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by trust555 | 2008-02-04 21:09 | 中古物件購入リフォーム その1
物件選び2
「50件」


最終的に今回みた物件数です。

予想はしていたのですが、予想以上になかなか「これだ!」
という物件は直ぐにはなく、結局50件近くの物件は見たと思います。

結果として、運良く納得のいく物件にめぐり会うことが出来ました。

私なりの物件選びのポイントをお伝えします。

①必ず現地に足を運ぶ
②100%はないと思え
③タイミングが重要


①必ず現地に足を運ぶ

中古物件、特にマンションを見る際は部屋も重要ですが「管理」を得に注意して見ることがポイントです。
マンションは「管理を買え」という言葉もあるくらいです。
具体的には管理人さんの勤務体制と、エントランス・集合ポストを見ることは必須です。
管理が良い物件はエントランスや植栽などがきれいな物件が多いのです。
同じ築年数のマンションでも管理の良し悪しで、物件の状態・印象は大きく異なります。
また、「直感(フィーリング)」もとても大切だと思います。嫌な物件は行った瞬間にそう感じるものです。


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②100%はないと思え

何件か見ていくうちに要望100%の物件は、
めぐり合うことがなかなか難しいことが分かってきます。

・駅から近いけど騒音がうるさい・・
・閑静で緑があって環境は良いが、駅から遠い
・条件は全てよいが直感的に、気に入らない。 などなど

数社の不動産会社に相談しましたが、どこの担当の方にも
「100%はないと思ってください」と言われました。
物件を見ていくうちに、この範囲なら妥協できるという点を検討する必要がでてきます。
今回は要望にかなり近い物件と運良くめぐり合えたのですが、物件取得金額が当初の予算より
上回ってしまいました。ただこの物件なら予算を上乗せしても購入する価値があると強く思えたので決断しました。それまで50件近くも物件をみてきたからこそ結論が出せたのだと思います。
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③タイミングが重要

購入する権利の取得は、最終的には「先着順」です。
今回は、物件情報をはじめEメールで受け取りました。約7件分の情報をまとめての配信でしたがその物件情報をみた瞬間に「これはいい!」とすぐさま飛びつきました。夜9時過ぎだったにも関わらず、すぐさま不動産会社の担当に電話をし「この物件の内見を予約したい」と申し伝えました。後日分かったのですが、電話をした次の日には4件程の予約があったようで人気のある立地条件のようでした。その物件を内見すると、総合的に良かったので決断をしたのですが、
後の2、3番の方は、「内見をして、よっぽど悪くなければ購入する」と言っていたようです。
あの夜に電話をしなければ購入が出来なかったわけで、タイミングはとても重要です。
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by trust555 | 2008-01-28 10:58 | 中古物件購入リフォーム その1
物件選び1
中古物件購入リフォームの成功の秘訣は、物件選びが非常に重要になってきます。

家を購入するにあたり、最初に考えることは、

マンションか戸建か?

ではないでしょうか。

それぞれ様々な特徴がありますが、

今回のポイントは、

・駅徒歩5分程度の立地
・周辺環境(静か、緑、公園など)


でした。

まだ施主は働き盛りでもありますので出来れば駅から近いこと。
それに、これからは車での行動がしにくくなるのでは?とのこと。
路上駐車や飲酒運転は年々厳しくなりますし、環境的にも時代に反しています。
また、駅近といっても騒音や排気ガスなどに悩まされるのはもってのほかとのことです。

漠然と将来は戸建もという想いもあるようです。
また、「資産価値」ということも考えました。
今後人口減少、物件過多は間違いないので
駅から徒歩10分以上の集合住宅の資産価値は、期待できないと思います。
仮に賃貸にするにしても駅近の方が断然有利です。

もちろん予算も限られていますので、おのずとマンションという選択になりそうです。

上記の要望を元に不動産会社に相談です。
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by trust555 | 2008-01-20 10:52 | 中古物件購入リフォーム その1